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店铺违约转租 转让费能不能收?

2015-12-20 12:24:55 来源: 成都商报
从事茶楼经营的杨先生夫妇于2012年5月与房东孙女士签订租房协议,租赁其位于新都区的一间店铺用于经营茶楼,租期5年。该协议以杨先生个人名义与房东签订。协议约定,未经房东同意,承租人不得擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用。
  
  2013年1月1日,杨先生的妻子黄女士与第三方王女士签订了《茶楼转让协议》。协议约定黄女士将茶楼转让给王女士经营,转让期限至2017年5月31日止,与杨先生夫妇和房主原签期限一致,转租期4年零5个月。转让费为18万元,协议签订生效后王女士支付转租人黄女士10万元,剩余款项于2013年12月底之前付清。
  
  协议签订后,王女士向黄女士支付了10万元转让费,1万元商铺押金。黄女士于协议签订当月底,将茶楼移交给了王女士管理经营。随后,双方又签订《补充协议》,约定在2013年12月31日之前付清欠交的转让费8万元整,否则转租人将收回铺面。
  
  在经营过程中,王女士及其合伙人并没有直接将租金交给转租人黄女士,而是直接支付给了房东。2013年4月中旬,王女士的合伙人直接将下一年度房租费支付给了房东,并且在约定期限内,王女士未向黄女士支付剩余的8万元转让费。黄女士于2013年12月31日将涉案房屋收回。随后,转承租人王女士起诉转租人黄女士,请求法院确认转让协议无效,并要求退换已经支付的10万元转让费和1万元商铺押金。
  
  一审法院认定王女士与黄女士签订的《茶楼转让协议》、《补充协议》均合法有效,应受法律保护,当事人应当按约履行各自义务。二审法院认定原审法院认定正确。
  
  二审成都中院认为,转承租人王女士在履行《茶楼转让协议》、《补充协议》时未按约支付转让费属违约,原审对此认定正确。由于转租合同约定的租赁期限为4年零5个月,转让费共计18万元,实际支付了10万元,转承租人王女士虽然违约,但其在涉案房屋中实际经营期限仅有1年,原审法院根据公平原则,认定转租人黄女士向转承租人王女士返还转让费5万元并无不当。
  
  两审法院根据公平原则,判决转租人黄女士向转承租人王女士退还转让费5万元,在扣除相应物管、水电费用的情况下,退还商铺押金。
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